九龙仓上半年本土物业收入、盈利双降，疫后香港楼市复苏了吗？

“疫后复苏脆弱。”

(相关资料图)

这是九龙仓集团（00004.HK）在半年报率先给出的概括。8月9日，这家香港老牌房企在半年业绩摘要中指出，销售额萎缩、平均售价下跌；市场对写字楼和整幢销售的兴趣尤其疲弱，进一步为销情缓慢的存货作拨备。

整体来看，公司收入减少1%至81.3亿元（港币，下同），营业盈利减少10%至31.39亿元。

香港物业方面，九龙仓集团形容为“普遍淡静的市场对集团的影响有限”，并指出“在超级豪宅市场，销售周期一贯漫长”。按应占份额计算，期内确认入账的发展物业收入减少48%至3.11亿元，营业盈利减少77%至9400万元。

报告期内，香港已签约销售额增加17%至3.43亿元；尚未确认入账销售额为7.87亿元。财报显示，未来公司在香港发展物业需要承担111.54亿元，其中80.49亿元尚未承担。

早前李嘉诚家族旗下的长实集团（01113.HK）也发布了中报，上半年长实集团已确认的物业销售收入为82.46亿元，同比减少59.6%；收益为35.3亿元，同比减少56.2%。

长实集团近期更受关注的，是其8月3日以低价推出位于九龙工业区的一处新盘，打折之后的平均呎价为14997港元（约合14.868万元/平米），比近两年附近地区的新盘均价低17%，也是过去7年以来香港市区（港岛及九龙）均价最低的新盘。

两所老牌港企的表现，都昭示着疫后香港经济复苏的速度不如预期。恢复通关后，多个行业并未出现预想中的爆发力，生意水平尚未恢复至疫情前。

楼市交投也在一季度短暂反弹后明显放缓。中原地产数据显示，今年7月香港楼宇成交4426宗，金额329.67亿元，宗数创2022年12月后的7个月新低，金额创2023年1月后的6个月新低；买卖登记量已连跌4个月，由8000宗以上回落至5000宗以下。

1-6月，香港楼宇成交宗数为34822宗，金额为2931.56亿元。对比2022年同期，同比增长了1994宗，金额却减少了41.37亿元。纵观前7个月的香港楼市，甚至逊于2020年疫情期间，仅略优于去年同期楼市冰封时。

量增价跌，一方面是高价位豪宅在整体交易的占比有所减低，另一方面则是加息环境下减价潮持续，继长实旗下油塘新盘亲海駅II低价推售后，丽新发展等新盘也加入促销。

国泰君安国际首席经济学家周浩向界面大湾区分析道，目前香港楼市整体处在价格的低谷期，整体成交也相对疲软，只是从底部有一定程度的回升，量增价跌是比较普遍的现象。

8月9日，中原经纪人指数CSI（住宅售价）最新报36.47点，按周下跌2.61点，相较今年3月66.26点的高位下跌超四成。CSI已连续7周低于45点好淡分界下限，预示楼价继续下调。反映二手楼市的中原城市领先指数CCL最新报164.72点，按月下滑0.58%，在今年4月达到高位168.40点开始反复回落，近16周累跌2.19%。

“成交比较低迷反映了两个状态，第一个是对整体经济预期还不是很乐观；第二个，对利率和货币政策的预期也不是很稳定。”周浩表示，总体来说按揭的成本是明显增加的，利率走高也意味着买家不太愿意做太多投资性的购房，入市的谨慎态度在提高。

7月27日，美国联储局宣布加息25个基点，为这轮加息周期的第11次加息，累计加息幅度已达525个基点。香港金管局也跟随将基本利率上调25个基点。美联储暂未明确表示此轮加息的完结时间表，为楼市带来一些不明朗因素。

一如九龙仓集团对今年市况的评价：“地缘政治局势紧张、通胀居高不下及货币不稳定等问题反复出现，窒碍全球经济复苏，并可能对集团业务造成溢出效应。2023年又是充满挑战的一年。”

受息口高企及新盘低价推售影响，美联物业将今年全年楼价升幅由年初预测的上升10%至15%，降至上升5%，意味着今年楼价高位已于上半年出现。

在此背景下，今年7月，香港提高部分自住物业的按揭比例。这是香港自2009年后首次放宽贷款比，旨在为便利按揭者、低息环境改变及为未来调控留出空间。

“新楼想提高周转率的话，降价是难以避免的。至于楼市是不是长期下跌，根本上还是要看整体的供需状态。但从另一点来看，香港房租目前在上升，跟2月相比大概上升了10%的水平。租金坚挺的话，楼价不会有太多的下滑幅度。”周浩认为。

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