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REITs市场回归常态|快资讯

桂浩明

国内REITs(不动产信托投资基金)推出刚过2周年,市场规模已经跃上千亿元级。上市REITs产品价格经历了急剧震荡之后,正努力寻找合理的价格中枢,从而实现市场的常态化运行。


(资料图)

REITs是介于股票与债券之间的一种中等风险产品,它投资不动产信托,有对应的经营性固定资产作为提供现金回报的基础,本质上它更接近固收类产品。但2021年国内首次公开发行REITs产品时,不少投资者却把它当作股票类投资品,加上发行上采取机构询价与比例配售模式,投资者纷纷抢购。

供求失衡之下,首批REITs上市后受到热烈追捧,价格普遍大涨。这种完全脱离产品本身特点的炒作,很快就导致了价格的急剧震荡。对于产权型REITs产品,由于存在一定的想象空间,仍然受到市场的青睐,而基本面不甚理想的高速公路、开发园区的REITs则逐渐乏人问津。

这种分化的走势,在REITs市场不断扩容的情况下愈演愈烈。到了今年,分化格局又发展为持续的阴跌,也就是不管什么类型的REITs产品,大都进入了下行通道,不少产品的价格屡创上市以来的新低。

现在REITs产品的下跌,是因为供求关系改变了。当初其作为一个新品种登场,吸引了不少“尝鲜”的短线资金,随着这部分资金的退潮,真正愿意长期操作的资金,在数量上其实是有限的,这就引发了供求关系的逆转,并且直接导致二级市场价格的回落。

另外,虽然发行人在设计REITs产品时,对相关的底层资产进行了细致的考察,严格把关,但是这并不能保证产品的实际收益都很好。去年REITs产品整体营收完成度为97%,整体可供分配金额完成度为94%,虽然结合大环境来说也很不错了,但毕竟不是一个令人十分满意的数字,这也影响了投资者的持有信心。

此外,在发行中的询价机制通常会促使机构报价靠近询价区间的上限,这就压缩了二级市场的价格上涨空间,尤其是短线炒作资金普遍退场的情况下,二级市场溢价有限,认购收益回落,更容易导致行情低迷。

REITs原本就是以向投资者提供稳定的红利作为回报模式的,它并不适合炒作,在正常情况下,其价格波动的空间十分有限。虽然现在REITs产品发行时,预期的回报率比较高,但由于是溢价发行,在二级市场上再被炒作,其实际回报率都要大打折扣,如果再考虑风险补偿的因素,并且参照现在债券市场上的无风险收益率,现在的REITs产品价格不能算低,其下行也是有其合理性的。换言之,这种下跌在估值上是在靠拢其内在价值,而在走势上则是回归常态化——毕竟REITs不是股票,在正常情况下不应该存在高溢价以及大起大落的行情。

作为一种在国内推出时间不长的投资品种,REITs产品相对较高的收益率与较低的运行风险,是适合广大中低风险偏好投资者的,具有很好的发展前景。由于“资产荒”,其需求量会很大,而国内大量优质经营性固定资产的存在,也为发展REITs产品打下了良好的基础。

但投资者不能以短线炒作心态来对待REITs,应该让它按自身的特征与逻辑运行。现在的阴跌,实际上就是在向这个目标推进。而只有真正实现了常态化运行,REITs市场也就进入了一个全新的阶段,具备了可持续发展的条件。

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