保利地产(600048.SH)土地获取动能逐渐增强，财务稳健优势明显

光大证券发布研究报告称，保利地产(600048.SH)土地获取动能逐渐增强，财务稳健优势明显。但鉴于2020年新冠疫情反复，影响竣工结算节奏，下调公司2020-2022年盈利预测为2.42元、2.78元、3.11元，维持“买入”评级。

光大证券指出，保利地产销售情况稳健向好，2020全年销售金额超5000亿，2021年开年销售实现开门红。按照上述估值，当前股价对应2020-2022年预测PE估值分别为5.9、5.2、4.6倍。当前估值具备较强吸引力。

光大证券主要观点如下：

2020年1-12月，公司累计实现销售面积约3409.2万平方米，同比增加9.2%;累计实现销售额5028.5亿元，同比增长8.9%;全年销售均价约14750元/平方米，同比基本持平。2021年1月，公司实现销售面积约210.5万平方米，低基数下(2020年初新冠疫情影响)同比增长约33.6%;实现销售金额约430.7亿元，低基数下同比增长约82.6%;销售均价约20467元/平方米，同比增长36.7%。

拿地策略逐渐积极，拿地均价提升明显，持续聚焦高能级城市

2020年1-12月，公司新增土地储备容积率建筑面积约为3185.7万平方米，同比增长约19.1%;拿地面积/销售面积比值约为93%(对比2019年约为86%)，其中下半年拿地面积/销售面积比值约为115%，拿地策略逐渐积极;总地价为2353.5亿元，同比增长约51.4%;平均楼面地价约为7388元/平方米，同比增长约27.1%，主要原因系公司拿地结构持续向高能级城市聚焦。

财务稳健优势明显，三项红线指标均处于健康区间

截止2020Q3，公司总有息负债规模较年初增长12%，净负债率约71%(计入永续债后约86%)，现金短债比约1.9，剔除预收账款后的资产负债率67%。公司三项指标均符合融资新政要求，长期稳健的财务表现不仅提供了低成本融资优势，也使得公司在土地市场的拿地表现可以更加积极和灵活，利于在土地市场较为低迷的时期获取性价比较高的地块。

合同负债稳步增长，业绩平稳增长具备基础

截止2020Q3，公司合同负债(含预收账款)约3797亿元，较年初增长约16%，相对于2020年营收预测(约2453亿元)约1.6倍;2020年公司计划竣工面积同比增长14%至3400万方，1-9月竣工面积同比增长约28%，其中Q3单季度同比增长约78%，为公司业绩后续平稳增长奠定良好基础。

风险提示：

存在疫情反复导致竣工交付进度不及预期的可能性;存在主要核心城市房地产销售受限于银行信贷而不及预期的可能性。

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